Menu
Boligkøbers retssikkerhed

VidencenterSkimmelsvampPrisKontakt

Boligkøbers retsstilling ved skimmelsvamp


Købsaftale

1. Dansk ret

Hvis en ejendom er behæftet med en mangel, når ejendommen ikke er som køberen efter aftalen kan kræve. Det afgørende for om der foreligger en mangel er derfor om ydelsen er kontraktmæssig. Købsaftalen har derfor en særlig betydning ift. Mangels bedømmelsen i dansk ret.

2. Købsaftale

Hvis et forhold er nævnt i købsaftalen, udgør det ikke længere en mangel, fordi køber i så fald er orienteret om det faktiske forhold. Det er således aftalen, der bestemmer hvad køberen kan kræve. Dette betyder med andre ord, at hvis et skimmelangreb er nævnt i købsaftalen, udgør det ikke længere en mangel.

3. Mangels bedømmelse

Omvendt vil det betyde, at hvis skimmelangrebet ikke er angivet i købsaftalen, kan skimmelangrebet udgøre en mangel. Dette må imidlertid afgøres ud fra en afvejning af flere konkrete hensyn i mangels bedømmelsen.

Om et forhold udgør en mangel afhænger først og fremmest af, om manglen eller årsagen til manglen var til stede ved risikoovergangen, som normalt er overtagelses dagen.

4. Risikoovergang

Skimmelsvampeskader der indtræder efter risikoovergangen, udgør derfor ikke en mangel. Hvis der indtræder en skade efter aftalens indgåelse men før overdragelsen, hæfter sælger i samme omfang som for andre skader, hvorom sælgeren er i god tro. Skadesårsagen er central i diskussionen om mangels krav overfor sælgeren.

5. Efterfølgende skade

Det er ikke en betingelse, at selve skaden var til stede ved risikoovergangen, men selve årsagen hertil skal forekomme ved risikoovergangen. Eksempelvis kan utilstrækkelig udluftning i tagkonstruktionen medføre, at der opstår skimmelsvamp i bygningen flere år efter risikoovergangen.

6. Ejendom type

I bedømmelsen af om skimmelsvamp udgør en mangel, skal der tages hensyn til ejendommens type. Beskrivelsen af ejendommen i aftalen kan være væsentlig for bedømmelsen af om der foreligger en mangel.


Husets tilstand & køberens rettigheder

1. Tilbagevendende skader

Hvis køber er oplyst om, at ejendommen eksempelvis ofte er oversvømmet pga. overbelastning i kloaksystemet ved kraftige regnskyl, kan køber ikke rette mangels krav overfor sælgeren senere, når ejendommen igen bliver oversvømmet, eller hvis dette medfører skimmelvækst, fordi de oversvømmede bygninger ikke bliver op fugtet tilstrækkeligt.

2. Ejendommens alder

Køberens berettigede krav til ejendommen afhænger af ejendommens alder. Udførelsen af byggearbejder skal bedømmes efter normerne på udførelses tidspunktet, og hvis et byggearbejde senere viser sig at være årsagen til en mangel, men byggearbejdet ikke er i strid med normerne på udførelses tidspunktet, udgør forholdet ikke en mangel.

3. Tagkonstruktion

Hvis en tagkonstruktion er udført efter normerne på udførelsestidspunktet, og det senere viser sig, at tagkonstruktionen er årsagen til, at der vokser skimmelsvamp i bygningen, udgør det ikke en mangel. Endvidere gælder det, at hvis en bygning er ældre, vil denne have egenskaber, som bærer præg af slid og ælde.

4. Slitage

Det er således forventeligt, at der er knirkende gulve, men det er ikke forventeligt, at taget er utæt, selvom det er et ældre tag. Dette er nemlig en af egenskaberne ved taget, som køberen kan forvente trods bygningens alder. Så hvis man køber en ældre bygning, må man også forvente, at materialerne er mere slidte, end hvis det var en nyligt opført ejendom.

5. Caveat emptor reglen

Synlige mangler kan ikke gøres gældende, da køberen ifølge den obligationsretlige loyalitets pligt har en undersøgelses pligt, jf. caveat emptor-reglen, hvorefter køberen ikke kan påberåbe sig mangler på ejendommen, som køberen kunne se eller burde kunne se ved en sædvanlig gennemgang af ejendommen.

6. Almindelig gennemgang

Omfanget af køberens undersøgelses pligt er dog beskedent, men hvis en mangel let kunne konstateres ved en almindelig gennemgang af ejendommen, eller hvis disse er påregnelige efter omstændighederne i øvrigt, mister køberen muligheden for at påberåbe sig manglen.

7. Skjulte skader

Efter en almindelig gennemgang af boligen hvis der er skimmelsvamp på væggene, mister køberen retten til at påberåbe sig dette senere. Omvendt gælder det, at hvis køberen ikke kunne konstatere skimmelsvampe ved en almindelig gennemgang af ejendommen, eksempelvis fordi skimmelangrebet er under gulvet, beholder køberen sin ret til at påberåbe sig manglen overfor sælgeren.

8. Pris & Tilstand

Hvis en ejendom er solgt usædvanligt billigt, kan dette indikere eventuelle mangler. Eksempelvis hvis en ejendom er solgt til det halve af hvad tilsvarende ejendomme er solgt for, kan dette indikere, at der er mere galt med ejendommen. Dette handler om, at køberen må forvente at få, hvad han betaler for. Køber har dog altid mulighed for at lave en god handel.

9. Skimmelsvamp intensitet

I den konkrete bedømmelse af, om et skimmelangreb udgør en mangel, kan der endvidere tages hensyn til intensiteten af angrebet. Det er ikke sædvanligt at intensiteten af en mangel er en del af mangelsbedømmelsen, men hvad angår skimmelsvamp, kan der argumenteres for, at intensiteten også har en betydning i mangels bedømmelsen.

10. Massiv skimmelvækst

Hvis et skimmelangreb er meget massiv, og ejendommens beboer ikke kan anvende ejendommen til beboelse pga. helbredsmæssige gener, da må det have en betydning i forhold til mangels bedømmelsen. Hvis et skimmelangreb derimod ikke gør, at ejendommens beboer bliver påvirket af skimmelangrebet, da taler det i den modsatte retning ved mangels bedømmelsen.

11. Kosmetisk skimmelangreb

Hvis et angreb er kosmetisk, og det ikke er sundheds skadeligt, lader det tilsyneladende til, at angrebet ikke udgør en mangel. Omvendt vil det udgøre en mangel, hvis angrebet er mere intenst, hvilket fremgår af FED.2011.11

12. FED.2011.11

FED.2011.11


Erstatning

1. Erstatningsret

Køberen kan kun kræve erstatning, hvis de erstatnings retlige betingelser herfor er opfyldte. Dette kræver således et ansvars-grundlag i form af culpa, (For at køberen kan kræve erstatning, skal sælgeren have handlet culpøst eller have afgivet en garanti.  Derudover skal der være lidt et tab. Endvidere skal der være kausalitet og adækvans).

2. Ansvars grundlaget

Ansvars grundlaget vurderes efter de almindelige erstatnings-retlige principper. Forholdsmæssigt afslag kræver ikke et ansvars grundlag, men til gengæld kræves det, at det er en betydelig mangel – og ikke en bagatel. Køberen kan endvidere overfor en godtroende sælger kræve købet ophævet, hvis manglen er væsentlig, dvs. hvis ejendommen lider af en mangel af en vis størrelsesorden.

3. Mangelsbeføjelse

Skimmelsvamp kan have helbredsmæssige gener for ejendommens beboer, og det er derfor aktuelt at vurdere, om skimmelsvamp kan karakteriseres som en mangel, der udløser mangels beføjelser overfor sælgeren. Mangels beføjelserne belaster sælgeren meget økonomisk, da det oftest er større beløb der kræves, når et hus er befængt med skimmelsvamp.

4. Mangelsbegreb

Anvendelsen af et funktionelt mangelsbegreb medfører, at en mangel altid vil udløse mangelsbeføjelser overfor sælgeren. Køberen kan frit vælge, hvilken mangelsbeføjelse han vil rette mod sælgeren. Mangelsbeføjelserne kan bortfalde ved hhv. passivitet, opgivelse, sælgerens afhjælpningsret og forældelse. Sælgeren af en fast ejendom har normalt ikke afhjælpnings ret, men det kan dog aftales.

5. Forældelsesloven

Forældelsesloven giver i dag køberen en 3-årig forældelsesfrist, som beregnes fra det tidspunkt, hvor køberen fik kundskab om eller burde få kundskab om kravet overfor sælgeren, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1. Endvidere gælder en absolut forældelsesfrist på 10 år, jf. forældelseslovens § 3, stk. 3. Dette gælder uanset, om køberen havde kendskab til kravet eller ej.

6. Ny lovgivning

Den absolutte forældelsesfrist regnes fra det tidspunkt, hvor kontrakten blev misligholdt, dvs. ved risikoovergangen, fordi manglen skal foreligge ved risikoens overgang, før det udgør en mangel. Dette betyder at sælger i dag, kan vide sig sikker efter 10 år. Inden den nye forældelseslovs ikrafttræden gjaldt der to love, hhv. den 20-årige forældelse ifølge DL 5-14-4 og den 5-årige forældelse ifølge den tidligere forældelseslov af 1908. Der kunne altså gå op til 20 år, før sælgeren kunne ånde lettet op.


VidencenterSkimmelsvampPrisKontakt

Lovgivning vedrørende konstruktionsfejl

1. Sælgers ansvar

Der er to situationer, hvorpå sælger kan blive ansvarlig for mangler ved ejendommen; hvis ejendomshandlen er omfattet af forbrugerbeskyttelsesloven, men at manglen falder udenfor ordningens ansvarsfritagelse for sælger. Eller hvis ejendomshandlen ikke er omfattet af forbrugerbeskyttelsesloven.

2. Lovens kapitel 1

Hvis køber og/eller sælger har valgt ikke at anvende ordningen i lovens kapitel 1, kan sælger blive mødt med mangelskrav af alle slags, med mindre at sælger har ansvarsfraskrevet sig ved konkrete mangelstilfælde.

3. Konstruktionsfejl

Når en ejendom lider af en konstruktionsfejl, kan dette betyde to ting; at selve ejendommens konstruktionsmåde er uhensigtsmæssig, eller at ejendommen fagmæssigt eller konstruktionsmæssigt er ringere end, hvad der er sædvanligt. Disse to typer af konstruktionsfejl vil kunne konstituere en mangel.

4. Ulovligt

Hvis der alligevel er tvivl, om forholdet udgør en mangel, kan brud på offentligretlige forskrifter indikere, at det er en mangel. Dette gælder også for så vidt angår ulovlige bygningsindretninger. Konstruktionsfejl og ulovlige bygningsindretninger ligger nært op ad hinanden.

5. Bygningsindretning

Konstruktionsfejl kan i mange tilfælde være ulovlige bygningsindretninger, hvis de strider mod offentligretlige forskrifter. Ved ulovlige bygningsindretninger kan sælger ikke gå fri for hæftelses ansvar, fordi det er en undtagelse til ordningen i forbrugerbeskyttelsesloven. Overtrædelsen af en offentligretlig forskrift vil ofte indgå i bedømmelsen af, om et forhold udgør en faktisk mangel.

6. Forbrugerbeskyttelsesloven

Forbrugerbeskyttelsesloven har givet anledning til en del kritik, fordi rigtig mange faktiske mangler er i strid med offentligretslige forskrifter, og der er derfor stor risiko for, at sælgeren ikke bliver fritaget for mangelshæftelsen, og at køberen endvidere ikke er dækket af en ejerskifteforsikring.

7. Paragraf 2, stk. 5

For at løse dette problem har lovgiver tænkt, at de mangler, der hidtil er blevet klassificeret som en faktisk mangel, ikke er omfattet af den særlige regel om ulovlige bygningsindretninger (undtagelsen i § 2, stk. 5).  I stedet er disse mangler omfattet af hovedreglen i loven, således at sælgeren er fri for ansvar, og skaden dækkes i stedet af ejerskifteforsikringsselskabet.

8. Juridisk løsning

Domstolene har løst problemet ved at bestemme, at hvis manglen er dækket af forsikringen, da er det ikke et spørgsmål om en offentligretlig forskrift. Er det derimod ikke dækket, er det sandsynligvis i strid med en offentligretlig forskrift, jf. U.2002.828 H. Hvis skimmelsvamp skyldes uhensigtsmæssig brug af ejendommen.


Retsstilling & lovgivning

Ejerskifteforsikringens dækningsomfang ifølge mindstedækningsbekendtgørelsen.

Sælgers ansvarsfrihed er begrænset til bygninger og omfatter således ikke grunden i nogen henseende. Det er tvivlsomt, hvad bygningsbegrebet omfatter. Det omfatter utvivlsomt løsøre og tilbehør, der er indføjet som en naturlig del af bygningen, eksempelvis døre, vinduer, fastmonterede gulvbelægninger osv. Bygningsbegrebet omfatter formegentligt indretninger, der er fysisk forbundet med bygninger, eks. terrasser, carporte og solfangeranlæg. Bygningsbegrebet omfatter ikke anlæg udenfor bygningerne på grunden, eksempelvis plankeværk, drivhus, svømmebassin osv. Hårde hvidevarer er i nogle tilfælde dækket af ejerskifteforsikringen, hvis de udgør en del af bygningen, jf. mindstedækningsbekendtgørelsens bilag nr. 1. Nedgravede ledninger, eksempelvis vand- og spildevandsledninger, omfangsdræn og vandinstallationer er ikke omfattet af forbrugerbeskyttelseslovens bygningsbegreb og dermed ikke omfattet af ejerskifteforsikringens dækningsomfang, fordi det ikke er en skade, som er omfattet af huseftersynet88, jf. U.2009.1071 H, hvor skimmelsvampen i et gammelt hus som følge af et defekt omfangsdræn ikke var omfattet af ejerskifteforsikringens almindelige eller udvidede dækningsområde, fordi det ikke er en del af bygningen. Ejerskifteforsikringsselskabet var derfor ikke pligtig til at dække skaden.

Mindstedækningsbekendtgørelsen blev udvidet, da revisionen af huseftersynsordningen fandt sted, således at ejerskifteforsikringens standarddækning ligeledes skal omfatte ulovlige el- og vvsinstallationer.

Forsikringen skal som minimum dække:

  • Udbedring af manglende eller nedsat funktion af el-installationer i og på de forsikrede bygninger samt lovliggørelse af ulovlige forhold ved sådanne installationer, jf. nr. 2, litra a.
  • Udbedring af manglende eller væsentlig nedsat funktion af varme-, ventilations- og sanitetsinstallationer (vvsinstallationer) i og under de forsikrede bygninger (til ydersiden af bygningens fundament) samt lovliggørelse af ulovlige forhold ved sådanne installationer, jf. nr. 2, litra b.
  • Udbedring af aktuelle skader samt fysiske forhold ved bygningerne, der giver nærliggende risiko for skader på de forsikrede bygninger eller bygningsdele, jf. nr. 2, litra c.

Skadesbegrebet omfatter således både udbedring af aktuelle skader samt udbedring af fysiske forhold, som giver nærliggende risiko for skader på de forsikrede bygninger. Forsikringsdækningen for nr. 2, litra a og b er forudsat, at det ulovlige forhold forelå på opførelses og udførelsestidspunktet og på tidspunktet for anmeldelsen af skaden, jf. nr. 3 i mindstedækningsbekendtgørelsens.

Begrebet ”skade” omfatter ifølge mindstedækningsbekendtgørelsens:

brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelse, ødelæggelse eller andre fysiske forhold i bygningen, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelighed. Skade som følge af brud, lækage, deformering, svækkelse m.v. er ikke aktuelt for dette speciale, da det ikke omfatter skimmelsvamp, og derfor behandles disse ikke nærmere nedenfor. Til gengæld er skade som følge af ”andre fysiske forhold i bygningen, der nedsætter bygningens værdi og brugbarhed nævneværdigt” særligt interessant, fordi det oftest er ved disse forhold, skimmelsvampeproblematikken ligger.

Endvidere fastsætter bekendtgørelsen, hvad der skal forstås med ”nærliggende risiko” således: at der erfaringsmæssigt vil udvikle sig en skade, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger. Dette bevirker, at ejerskifteforsikringen både dækker selve skaden, men den dækker også risikoen for, at der indtræder en skade.

Såfremt der er tale om et dækningsberettiget forhold, dækker forsikringen også rimelige og nødvendige udgifter til teknisk bistand i forbindelse med konstatering og afdækning af et dækningsberettiget forhold er dækket, jf. nr. 4, litra b, jf. AK 69.444 (2007), hvor klager fik medhold i, at ejendomsforsikringen skulle betale for undersøgelse anbefalet af Teknologisk Institut til at klarlægge, om skimmelsvampeskaden skyldtes en dækningsberettiget skade.

Bygningsindretninger i strid med servitutter eller offentligretlig forskrifter.

I forbrugerbeskyttelseslovens § 2, stk. 5 bestemmes det, at køberen overfor sælgeren kan påberåbe sig, at et forhold strider mod en servitut eller en offentligretlig forskrift. Dette gælder dog ikke, hvis der er tale om en ulovlig el-, varme-, ventilations- og sanitetsinstallation. I så fald dækker ejerskifteforsikringen. Dette skyldes, at der sjældent kan tegnes ejerskifteforsikringer mod ulovlige bygningsindretninger. Den bygningssagkyndige kan desuden sjældent se, om en bygningsindretning er ulovlig. Et eksempel på en ulovlig bygningsindretning kan være fejlkonstruktioner i gulve, herunder manglende kapilarbrydende lag i gulvkonstruktionen, (Eksempel: En ejendom blev angrebet af skimmelsvamp pga. opstigende fugt fra gulvet. Gulvkonstruktionen var i strid med det dagældende bygningsreglement, hvorfor sælger som udgangspunkt skulle betale for udbedringen. Da der var tegnet en udvidet ejerskifteforsikring, som tillige dækkede ulovlige bygningsindretninger, var det i stedet ejerskifteforsikringen, der skulle betale udbedringsomkostningerne).

Hvis der er tvivl om, hvorvidt et forhold skal anses for en ulovlig bygningsindretning og dermed pålægger sælger mangelshæftelse for skimmelangrebet, skal man se på manglen, og om denne er præget af ulovligheden, dvs. om ulovligheden er en central bestanddel af manglen. Hvis dette er tilfældet, skal manglen anses for en ulovlig bygningsindretning, som er omfattet af undtagelsesreglen i § 2, stk. 5. Mangler ved Fast Ejendom, side 81.).

Mangler opstået efter tilstandsrapportens udarbejdelse.

Hvis køberen ikke tegner ejerskifteforsikring, kan køberen overfor sælgeren påberåbe sig forhold, som er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstandsrapporten og el-installationsrapporten. Tidligere omfattede denne undtagelse til sælgerens ansvarsfrihed også tilfælde, hvor der var tegnet ejerskifteforsikring. Dette er således en indskrænkning af sælgers ansvar. Hvis køberen ikke har tegnet ejerskifteforsikring, skal man se på, manglen og årsagen hertil. Hvis årsagen til manglen var til stede på tidspunktet for udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstandsrapporten, er sælger stadig fritaget for hæftelse, med mindre han har handlet groft uagtsomt eller svigagtigt. Eksempelvis hvis en fejlagtigt udført tagkonstruktion, der af en eller anden grund ikke har kunnet konstateres ved huseftersynet, først giver anledning til vandindtrængning og derefter skimmelvækst efter tilstandsrapporten, må sælger være fritaget for mangelhæftelsen.

Hvis køberen ikke tegner ejerskifteforsikring, kan køberen overfor sælgeren påberåbe sig forhold, som er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstandsrapporten og el-installationsrapporten. Tidligere omfattede denne undtagelse til sælgerens ansvarsfrihed også tilfælde, hvor der var tegnet ejerskifteforsikring. Dette er således en indskrænkning af sælgers ansvar. Hvis køberen ikke har tegnet ejerskifteforsikring, skal man se på, manglen og årsagen hertil. Hvis årsagen til manglen var til stede på tidspunktet for udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstandsrapporten, er sælger stadig fritaget for hæftelse, med mindre han har handlet groft uagtsomt eller svigagtigt.

Eksempelvis hvis en fejlagtigt udført tagkonstruktion, der af en eller anden grund ikke har kunnet konstateres ved huseftersynet, først giver anledning til vandindtrængning og derefter skimmelvækst efter tilstandsrapporten, må sælger være fritaget for mangelhæftelsen.

Sælger  hæfter ikke for en mangel, selvom manglen er opstået efter tilstandsrapporten, hvis manglen er synligt konstaterbar for køberen. Så hvis tagkonstruktionen i eksemplet fra tidligere medfører skimmelvækst som følge af vandindtrængning, og køberen kan se, at der er skimmelvækst, hæfter sælgeren ikke.

Det skal dog bemærkes, at sælgers mangelshæftelse for forhold opstået efter tilstandsrapporten næppe har den store praktiske betydning, da sælger sædvanligvis fraskriver sig ansvaret for sådanne mangler, hvilket er gyldigt efter lovens § 24, stk. 1, 2. pkt (Mangler ved Fast Ejendom, side 78 samt Hans Henrik Edlund, Kommentar til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., side 43.)

Selvbyg

Selvbyg kan medføre, at en opførelse eller reparation ikke er udført efter forskrifterne, eksempelvis at der ikke er lavet et kapilarbrydende lag i fundamentet, hvilket kan forårsage optrængende fugt, som igen kan medføre skimmelsvamp.

Selvbyggerens ansvar er som udgangspunkt det samme som for andre sælgere; hvis sælgeren ikke oplyser køberen om defekter, som sælgeren kender/burde kende, bliver sælgeren i almindelighed erstatningsansvarlig. Dette er dog forudsat, at det er en skade, som køberen efter omstændighederne ikke skulle påregne, og som sælgeren må indse har betydning for køberen. Det gælder i den sammenhæng, at hvis der ikke er oplyst andet i købsaftalen, må køber gå ud fra, at den købte ejendom er opført og repareret forskriftsmæssigt og håndværksmæssigt korrekt. Hvis sælgeren omvendt har oplyst om selvbyg, da er det uafklaret, om han stadig er erstatningsansvarlig. Det må være et spørgsmål om, hvad køberen skal indse om ejendommens egenskaber ud fra de oplysninger om selvbyg, der er afgivet af sælger. En sådan oplysning vil derfor i de fleste tilfælde statuere en undersøgelsespligt for køberen, såfremt køberen lægger vægt på, at arbejdet er udført håndværksmæssigt korrekt. Undersøger køberen ikke forholdet, kan køberen fortabe sin ret til mangelskrav overfor sælgeren som følge af skimmelsvamp. Har sælgeren givet korrekte oplysninger, hæfter sælgeren kun for skader, hvis der foreligger grov uagtsomhed ved udførelsen, eller hvis det er en ulovlig bygningsindretning.

Sælger hæfter for garanti vedrørende bestemte forhold

Ifølge § 2, stk. 5, 2. pkt. afskæres køberen ikke fra at påberåbe sig en garanti afgivet af sælgeren vedrørende et bestemt forhold ved ejendommen. Hvis sælger har ydet en garanti om, at der ikke forekommer vækst af skimmelsvamp i ejendommen, og det senere viser sig, at denne garanti svigter, ifalder sælgeren hæftelsesansvar. En sådan garanti vil i almindelighed ikke blive fortolket som en tidsubegrænset friholdelse af køberen, men som en erklæring fra sælgeren om ejendommens stand på overtagelsesdagen. Køberens misligholdelsesbeføjelser i forhold til en uopfyldt garanti er de samme som ved faktiske mangler. Der er dog én forskel – nemlig at sælgeren bliver erstatningsansvarlig på objektivt grundlag, dvs. ansvar uden skyld (Fast Ejendom, side 248.).

Sælger hæfter for svig og grov uagtsomhed.

Hvis sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, er sælger ifølge § 2, stk. 5 ikke fritaget for mangelshæftelse. Dette medfører, at sælgeren ifalder ansvar for tilsidesættelse af sin loyale oplysningspligt, hvis tilsidesættelsen kan tilregnes sælgeren som svigagtigt eller groft uagtsomt. I forhold til selvbyg betyder dette også, at sælger kun ifalder ansvar, hvis han har handlet groft uagtsomt eller svigagtigt. Omvendt betyder det, at sælgeren går fri for ansvar, såfremt han har handlet simpelt uagtsomt ved det pågældende forhold. Eksempelvis hvis sælgeren ved simpel uagtsomhed glemmer at fortælle om en vandskade, der skete 30 år før købsaftalens indgåelse.

lovgiver har formegentlig har ønsket at sikre, at sælgeren ikke kan blive ansvarlig efter undtagelsen til hæftelsesfritagelsen på ethvert ansvarsgrundlag. Sælger skal således ikke være bekymret for, om han vil blive mødt med et mangelskrav efter ejendomshandlen, fordi sælger eksempelvis har glemt at oplyse om en gammel vandskade. Slutteligt er det vigtigt at fremhæve, at betingelsen om svig og grov uagtsomhed kun gælder for mangler, som sælgeren er fritaget for i medfør af lovens § 2, stk. 1. Dette betyder, at sælger stadig vil være ansvarlig på grundlag af simpel uagtsomhed med hensyn til eksempelvis ulovlige bygningsindretninger. (eksempelvis: køber af ejendommen erstatningskrav mod ejerskifteforsikringen, fordi der som følge af  vandindtrængning fra taget er opstået skimmelsvamp i ejendommen. Ejerskifteforsikringen retter et regreskrav overfor ejendommens tidligere ejere med henvisning til, at de burde have været bekendt med vandindtrængningen efter at have boet i ejendommen i 12 ½ år, men at køberne desuagtet havde undladt at oplyse herom til den bygningssagkyndige. Højesteret frifandt køberen med henblik på, at der skal meget til, for at en uprofessionel sælgers adfærd vil kunne karakteriseres som svigagtigt eller groft uagtsomt. Det var efter bevisførelsen ikke godtgjort, at køberen havde haft en sådan kendskab til vandindtrængningen og skimmelsvampeskaden).

Opsamlende vedrørende boligkøberens mangelskrav overfor sælgeren.

En fast ejendom er unika og derfor en individuel og meget kompliceret salgsgenstand, og derfor kan købelovens regler om mangler ikke anvendes på fast ejendom, jf. købelovens § 1a. De obligationsretlige grundsætninger vedrørende køb gælder både for løsøre og fast ejendom, og derfor kan købelovens §§ 76 og 77 anvendes til at sige noget generelt om mangelsbegrebet.

Det, som taler for at der foreligger en mangel ved ejendommen, er hvis ejendommen på tidspunktet for risikoovergangen ikke svarer til, hvad sælgeren har garanteret, eller hvad køberen utvetydigt har betinget sig. Endvidere foreligger der en mangel, hvis ejendommen ikke svarer til, hvad der med rimelighed kan forventes. Forhold, som taler mod, at der foreligger en mangel, er eksempelvis aftalens konkrete indhold. Hvis et forhold er nævnt i købsaftalen, udgør det ikke en mangel, fordi køber er oplyst om forholdet. Det samme gælder ved synlige mangler, som køberen ved en almindelig gennemgang af bygningen kan/burde konstatere.

Mangelsbedømmelsen ved fast ejendom er en konkret afvejning af flere hensyn, herunder ejendommens art, alder og pris. Manglens synlighed og intensiteten af manglen er også væsentlig i mangelsbedømmelsen. Det kan derfor være vanskeligt nærmere at definere, hvornår køber kan rette et mangelskrav overfor sælgeren pga. en mangel, fordi det beror på den konkrete aftale og de konkrete forhold ved ejendommen.

Ud fra retspraksis kan det konstateres, at der i mangelsbedømmelsen er lagt særlig vægt på, at manglen eller årsagen hertil skal være til stede ved risikoens overgang. Dernæst skal køber ikke have modtaget oplysninger om manglen, og manglen skal ikke være konstaterbar ved en almindelig gennemgang af ejendommen. Desuden er det ikke en forudsætning, at der er noget at bebrejde sælger.

Sælger kan blive pålagt at betale forholdsmæssigt afslag, selvom han ikke har handlet culpøst, hvis retten skønner, at skimmelangrebet udgør en retlig relevant mangel.

Retspraksis sondrer mellem, om ejendomshandlen er omfattet af forbrugerbeskyttelsesloven eller ej. Hvis ejendomshandlen ikke er omfattet af forbrugerbeskyttelsesloven, kan sælgeren ifalde mangelshæftelse for skimmelsvamp for forhold, som både ligger indenfor og udenfor bygningens fysiske tilstand. Der er forskellige forekomster af skimmelsvamp.

Hvis disse med forhold, der er lagt vægt på i mangelsbedømmelsen i teori og praksis, kan det konstatere, at visse hensyn går igen. For det første kan man se på, hvad køberen med rimelighed kan forvente.

Hvis et forhold falder udenfor, hvad køberen kunne forvente, taler det for, at forholdet udgør enmangel. For det andet skal man se på, hvad sælgeren burde have oplyst køberen om (sælgerens oplysningspligt), og hvad køberen tilsvarende burde have undersøgt (køberens undersøgelsespligt) eller konstateret ved en almindelig gennemgang af ejendommen.

Hvis ejendomshandlen er omfattet af ordningen i forbrugerbeskyttelseslovens kapitel 1, er der nogle forhold, som sælgeren altid vil hæfte for, jf. undtagelserne til ordningen i § 2, stk. 5. Sælgeren kan blive ansvarlig for forhold, som medfører skimmelvækst, hvis skaden eller årsagen hertil er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstandsrapporten men inden risikoens overgang, og køberen ikke har tegnet en ejerskifteforsikring. Dette gælder dog ikke, hvis køberen har kunnet konstatere manglen eller årsagen ved en almindelig gennemgang af ejendommen. Sælger ifalder også mangelshæftelse, hvis en bygningsindretning er i strid med et konkret påbud, og der ikke er tegnet en udvidet ejerskifteforsikring, som dækker ulovlige bygningsindretninger. Endvidere er sælger ikke fritaget for mangelshæftelse, hvis sælger har afgivet garanti om bestemte forhold ved ejendommen på tidspunktet for risikoovergangen, eller hvis sælger har handlet groft uagtsomt eller svigagtigt.

Det er vanskeligt at sige mere konkret, hvornår køber kan rette et mangelskrav overfor sælgeren, fordi mangelsbedømmelsen afhænger af flere hensyn. Det beror derfor på den konkrete aftale og de konkrete omstændigheder, om skimmelangrebet udgør en mangel.

Generelt om ejendomsforsikring

En fuldstændig ejendomsforsikring på private beboelsesejendomme omfatter dels en tingsskadeforsikring, dels en ansvarsforsikring og dels en retshjælpsforsikring. Nedenstående behandler kun den del af ejendomsforsikringen, der omfatter tingsforsikringen.

Ejendomsforsikringen dækker først og fremmest forsikringstageren, som i dette tilfælde er ejeren af ejendommen eller køberen. Udover ejeren dækker forsikringen også eventuelle panthavere i ejendommen, hvilket fremgår af FAL § 54, stk. 1.57 Forsikringens dækningsomfang er først og fremmest ejendommens bygninger. Det gælder alle bygninger på ejendommen, og altså ikke kun hovedbygningen. Således er eksempelvis udhuse, carporte og garager også omfattet af ejendomsforsikringen.

Ejendomsforsikringens dækningsomfang omfatter selve bygningen, herunder mure, vægge, vinduer, gulve og tag, men det omfatter tillige bygningens bestanddele, eksempelvis faste tæpper og installationer til vand, lys eller varme. Bygningens tilbehør er også omfattet af ejendomsforsikringens dækningsomfang, eksempelvis persienner, tv-antenner, el-komfur, vaskemaskine, dybfryser o.l. Derudover omfatter forsikringens dækningsomfang i mange tilfælde også visse andre ting, som hører til ejendommen, herunder murede hegn, flagstænger og haveskulpturer (Husejerforsikring & Ejerskifteforsikring, side 15-34.). Tilbygninger og nybygninger er også omfattet af dækningsomfanget, hvis det er aftalt i forsikringspolicen.

Ofte er der i policen er en klausul om, at nybygninger og tilbygninger kun er dækket, hvis det er bekræftet af forsikringsselskabet. Skimmelsvamp opstår i mange tilfælde i tilbygninger, og derfor bør boligejeren være særligt opmærksom på dette.

Der er visse undtagelser til forsikringsdækningen. Forsikringen dækker eksempelvis ikke:

  • svampeskader på gulve, paneler og vægbeklædninger i kældre,
  • svampeskader på uafdækkede spær-, bjælke- og remender,
  • svampeskader på bygninger, som ikke er opført på betonblokke, muret eller støbt sokkel,
  • svampeskader der skyldes konstruktive fejl, eksempelvis forkert udført isolering,
  • svampeskader der skyldes mangelfuld eller forkert vedligeholdelse,
  • tilstopning af nødvendige ventilationsåbninger,
  • udgifter til særlige foranstaltninger til forebyggelse af svampeangreb osv.

Som det fremgår af ovenstående, er der flere dækningsundtagelser vedrørende svampeskader, herunder skimmelsvampeskader. En boligejers mulighed for at få sit skimmelsvampeangreb renoveret på ejendomsforsikringens bekostning, er dermed begrænset.

Når boligejeren skal undersøge, om ejendomsforsikringen dækker skimmelangreb, skal boligejeren først og fremmest undersøge, om årsagen til skaden er indtrådt i forsikringstiden eller senest 3 måneder efter forsikringstidens ophør. Langt de fleste ejendomsforsikringer i dansk ret følger skadesårsagsprincippet, hvilket betyder, at skadesårsagen skal være indtrådt i forsikringstiden, før forsikringen er dækningspligtig.

Et forsikringsselskab er ikke var forpligtet til at udbetale erstatning til klager med henvisning til, at skaden indtrådte før ejendomsforsikringens ikrafttræden. Derudover skal boligejeren undersøge, om selve skadesbegivenheden er omtalt i forsikringen. Herefter skal boligejeren se på, om den genstand, hvorpå skaden er sket, er omfattet af forsikringens dækning.

Ejendomsforsikringens skadesbegreb

Udgangspunktet er, at ejendomsforsikringen dækker pludselig skade, dvs. hvis den primære skadesårsag er udefra kommende og øjeblikkeligt virkende.67 Det er vanskeligt at beskrive mere nøjagtigt, hvad skadesbegrebet dækker over. Gennem tiden har forsikringens skadesbegreb udvidet sig til at omfatte enhver pludselig skade – og ikke kun brand, som var det oprindelige udgangspunkt i forsikringsdækningen.

Skadesbegrebet omfatter ikke skader, der sker over et tidsrum, eksempelvis vandskade fra dryp eller udsivning, revnedannelser pga. frost, svindrevner og bevægelser i tagkonstruktioner, skader fra dyr osv. Derudover omfatter forsikringen ikke skader, der opstår som følge af almindelig brug og ælde, eksempelvis ridser, skrammer svidning, stænk osv. Dette betyder, at en skade kan være sket pludseligt, uden at den er dækket af forsikringen, fordi den sker ved almindelig brug af ejendommen. I praksis er det dog vanskeligt at vurdere, hvornår en skade er sket ved almindeligt brug, og hvornår den sker som en pludselig skade, der er dækket af forsikringen. Dette har medført en dækningsbegrænsning, hvor mange forsikringsselskaber har ændret forsikringsbetingelserne, så der i stedet skal lægges vægt på, om der er tale om en påregnelig skade, og forsikringen dækker herefter ikke påregnelige skader, herunder dagligdagens almindelige hændelser, eksempelvis ridser, skrammer, svidning, stænk o.l.

Retspraksis har mange eksempler på tvister, hvor der er uenighed om, hvorvidt en skade er pludselig. Sammenfattende kan det sige, at en skade kun er en pludselig skade, hvis:

1) Skaden er pludselig og

2) Den umiddelbare årsag til skaden er pludselig

Eksempelvis hvis et fundament til et hus langsomt synger i takt med, at grundvandet synker. Dette medfører, at huset slår en revne. Selve revnen er pludselig, men fordi årsagen hertil ikke er pludselig, dækker ejendomsforsikringen ikke. Skimmelsvamp er en miljøfaktor, der gør, at ejendommens beboer i mange tilfælde ikke kan blive boende i ejendommen pga. helbredsmæssige gener. Dette udgør ikke en skade ift. ejendomsforsikringens skadesbegreb. Skimmelsvamp udgør nemlig ikke en pludselig skade, og skimmelsvamp dækkes derfor ikke som en primær skade af ejendomsforsikringen.

Typetilfælde af skimmelsvamp i relation til ejendomsforsikringen

Skimmelsvampeskader kan, opstå på to måder: som en primær og en sekundær skade. En primær skade er den skade, der først opstår ved en skadesårsag, eksempelvis knækkede tagsten, lækage på vandrør eller brud på trækonstruktioner. De sekundære skader er naturlige følgeskader, der opstår pga. en primær skade, eksempelvis fugtskader grundet rørskader eller vandskader som følge af kraftigt skybrud.

Der sondreres mellem, om skimmelsvampeskaden er primær eller sekundær. Dette spiller nemligen væsentlig rolle i forhold til, om ejendomsforsikringen dækker skimmelangrebet eller ej. Der vil i nedenstående afsnit ikke være en gennemgang af konkrete typetilfælde af skimmelsvamp, fordi der gælder de samme regler for hhv. primær og sekundær, uanset årsagen eller forekomsten af skimmelsvamp. I stedet ses typetilfældene i relation til, om skimmelsvampen er en primær eller sekundær skade.

Skimmelsvamp som primær skade.

Ejendomsforsikringen dækker kun svampeskader, der nedbryder konstruktionerne i et omfang, så konstruktionens levetid forkortes. Skimmelsvamp nedbryder ikke træ, og kan derfor ikke dækkes som en primær skade af ejendomsforsikringen. For at boligejeren kan få dækket skimmelangrebet i ejendommen, skal skimmelsvampen være en følgeskade, og den primære skade og årsagen hertil er opstået pludseligt. De forsikringsretlige betingelser skal også være opfyldte, dvs. der skal være en vis sammenhæng mellem skimmelsvampen og den dækningsberettigede skade. Endvidere skal skimmelskaden være en påregnelig følge af den dækningsberettigede skade.

Der findes ingen praksis, som indikerer, at skimmelsvamp dækkes som en primær skade. Men fordi der gælder aftalefrihed (med præceptive begrænsninger) i forsikringsretten, kan det aftales mellem forsikringstageren og forsikringsselskabet, at ejendomsforsikringen tillige dækker skimmelsvampeangreb mod en tillægspræmie. Det sker dog næsten aldrig, da en sådan forsikringsdækning vil forøge risikoen og dermed præmien markant.

Skimmelsvamp som sekundær skade (følgeskade)

Anderledes forholder det sig med skimmelsvamp som en sekundær skade. Ejendomsforsikringen dækker skimmelsvamp som følge af en dækningsberettiget skade, dvs. hvis den primære skade er dækningsberettiget, da dækker forsikringen.

Der er ikke meget retspraksis, hvori ejeren af en ejendom får medhold i, at  ejendomsforsikringsselskabet skal dække en skimmelsvampeskade som følge af en dækningsberettiget skade. Der er ingen domsafgørelser, men i Ankenævnet for Forsikring er der én afgørelse, hvor klageren får delvis medhold. (AK 69.444 (2007).

Der er til gengæld er der mange ankenævnsafgørelser, hvor selskabet får medhold i, at de ikke skal betale for en udbedring af en skimmelsvampeskade med henvisning til, at der ikke er konstateret en dækningsberettiget skadesårsag til skimmelsvampen. Dette er enten begrundet i, at den primære skade ikke er pludselig, eller at der ikke kan konstateres en skadesårsag til skimmelsvampen, således at ankenævnet kan tage stilling til, om skadesårsagen er dækningsberettiget. Hvis man ikke kender skadesårsagen til skimmelsvampen, kan der ikke træffes beslutning om, hvorvidt denne skade er dækningsberettiget eller ej.

Opsamlende vedr. køberens erstatningskrav overfor ejendomsforsikringen.

Ejendomsforsikringen dækker skader eller årsager hertil, der sker indenfor forsikringstiden og senest 3 måneder efter forsikringens ophør. Dækningsomfanget omfatter alle bygninger på ejendommen, og carporte, o.l. er ligeledes omfattet. Skadesbegrebet er pludselig skade. Ved pludselig skade forstås en skade, der er sket over meget kort tid. Da skimmelsvamp sker over længere tid, er det ikke omfattet af skadesbegrebet. Skadesbegrebet omfatter endvidere ikke påregnelige skader, eksempelvis ælde og brug af ejendommen. Ejendomsforsikringen dækker også sekundære skader (følgeskader) til den primære skade, hvis den primære skade er dækningsberettiget, hvilket er væsentligt ift. skimmelsvampeproblematikken.

Et erstatningskrav overfor ejendomsforsikringen vedrørende forekomst af skimmelsvamp i ejendommen dækkes kun, såfremt skimmelsvampeskaden er en følge af en dækningsberettiget skade.

Skimmelsvampen skal derved være en følge af en skade, der er sket pludseligt. Hvis den primære skade ikke er sket pludseligt, dækker forsikringen ikke. Endvidere gælder der, at hvis årsagen til skimmelsvampeskaden er ukendt, dækkes skimmelsvampeskaden ikke af ejendomsforsikringen, fordi årsagen skal være konstaterbar, før det kan konstateres, om den er dækningsberettiget.

Boligkøberens erstatningskrav overfor ejerskifteforsikring.

Den 1. januar 1996 trådte forbrugerbeskyttelsesloven i kraft. Loven er et resultat af et udvalgsarbejde, der startede den 18. februar 1980. Udvalget skulle overveje behovet og mulighederne for at sikre forbrugerne en retsbeskyttelse ved bl.a. aftaler om køb og salg af fast ejendom. I 1994 afgav udvalget betænkning nr. 1276 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. På dette grundlag fremsatte Justitsministeren et lovforslag, L218 den 6. april 1995, som dels indeholdt en kombination af de lovforslag, der var fremsat i betænkningen, og dels indeholdt Justitsministeriets egne forslag. Folketingets Retsudvalg afgav betænkning73 over lovforslaget den 18. maj 1995 efterfulgt af en tillægsbetænkning74 den 31. maj 1995. Lovforslaget fra 1995 er ændret ved lov nr. 609 den 14. juni 2011 om revision af useftersynsordningen. Denne trådte i kraft den 1. januar 2012. Hertil hører Bekendtgørelse nr. 13 af 12. januar 2012 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, m.v., (herefter mindstedækningsbekendtgørelsen) med virkning fra 1. maj 2012.

I forbindelse med revisionen af huseftersynsordningen er der foretaget visse ændringer i mindstedækningsbekendtgørelsen fra 1. maj 2012, bl.a. at ejerskifteforsikringen fremover ligeledes skal dække ulovlige el- og vvs-installationer, samt at den minimale forsikringstid skal forlænges fra 5 til 10 år med mulighed for forlængelse af yderligere 10 år. Endvidere er der ændret i ejerskifteforsikringens begyndelsestidspunkt, således at forsikringen fra tegningstidspunktet skal dække tilbage til tidspunktet for hhv. tilstandsrapportens og el-installationsrapportens udarbejdelse. Nedenstående gennemgang af skadesbegrebet i ejerskifteforsikringen tager udgangspunkt i de nye regler.

Skimmelsvamp som skadesbegreb i relation til ejerskifteforsikring

5.1.1. Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv.

Formålet med forbrugerbeskyttelsesloven er at begrænse problemerne med mangler ved fast ejendom. Sælger skal i vid udstrækning gå fri for mangelshæftelse, og det skal i større omfang være muligt for køber at danne sig et indtryk gennem tilstandsrapporten af den ejendom, som køber overvejer at købe. Derudover har loven til formål at sikre køber mulighed for at opnå erstatning gennem en ejerskifteforsikring, hvis forhold ved ejendommen alligevel ikke er tilstrækkeligt beskrevet i tilstandsrapporten. Både køber og sælger er ”forbruger” i lovens forstand, og begge er derved beskyttet af loven.

Loven finder anvendelse ved køb af fast ejendom, der anvendes til beboelse for sælgeren og/eller er bestemt til beboelse for køberen, jf. § 1, stk. 1. Undtaget herfra er køb af ubebygget grund, køb af grund med bygning under opførelse og køb af landbrugsejendom, der er undergivet landsbrugspligt, jf. § 1, stk. 2.

Sælgerens ansvarsfrihed.

Forbrugerbeskyttelseslovens § 2, stk. 1 bestemmer, at sælgeren bliver fritaget for at hæfte for mangler ved bygningens fysiske78 tilstand samt for ufunktionsdygtige eller ulovlige bygnings el-, varme, ventilations- eller sanitetsinstallationer (vvs-installationer).79 I stedet skal kravet rettes overfor ejerskifteforsikringen. Sælgerens ansvarsfrihed er tidsubegrænset. Dette gælder også, selvom at køberens eventuelle forsikringsdækning er tidsbegrænset.

For så vidt angår sælgers ansvarsfrihed gælder der, at sælger kun er fritaget for de mangler, som den bygningssagkyndige ved en bygningsgennemgang skal konstatere, dvs. fysiske mangler ved bygningen bortset fra ulovlige bygningsindretninger. Den bygningssagkyndige noterer de konstaterede mangler i tilstandsrapporten. Sælgeren hæfter således ikke for forhold, der er oplyst af den bygningssagkyndige i tilstandsrapporten, jf. § 2, stk. 1, hvilket gælder, uanset om køberen har læst rapporten.

Sælgeren hæfter heller ikke for forhold, der ikke er omtalt i tilstandsrapporten, dvs. skjulte fysiske mangler ved bygningens fysiske tilstand, jf. § 2, stk. 1. Disse forhold kan i stedet rettes mod ejerskifteforsikringen, dog med undtagelser, jf. afsnit 5.1.1.2. Sælgerens ansvarsfrihed gælder både i de tilfælde, hvor den bygningssagkyndige burde have opdaget forholdet, og i de tilfælde hvor den bygningssagkyndige ikke burde have opdaget forholdet. På den måde har køberen et større kendskab til ejendommens mangler inden købet, og sælgeren bliver omvendt fritaget for mangelshæftelse for bestemte forhold.

Det fremgår endvidere af bemærkningerne til lov nr. 609 om revision af huseftersynsordningen, at sælgeren ikke hæfter for ulovlige el-installationer eller ulovlige varme-, ventilations- og sanitetsinstallationer. Sælgerens ansvarsfrihed er således udvidet ift. forbrugerbeskyttelsesloven fra 1996.

Hvis sælgeren har anvendt huseftersynsordningen, mister køberen sine mangelsbeføjelser overfor sælgeren. Forbrugerbeskyttelsesloven sondrer dog ikke mellem de forskellige mangelsbeføjelser. I betænkningen til loven forud for lovens vedtagelse, behandler udvalget mangelsbeføjelserne meget detaljeret. Betænkningen beskriver, at ”sælgeren helt fritages fra sin hæftelse for fysiske mangler, at sælgeren ”fritages for mangelshæftelsen”, at sælgeren ”kan sikre sig mod på et senere tidspunkt at blive mødt med krav i anledning af fejl”, at sælgeren ”kan slippe for mangelshæftelsen” osv. Men problemet ligger i, at betænkningen ikke tager stilling til, om det kun omfatter eventuelle pengekrav (erstatning og forholdsmæssig afslag), eller om det også gælder for hævebeføjelsen. I bemærkningerne81 til lovforslaget anføres der, at ophævelse kun kan ske, hvis manglen er væsentlig, eller sælgeren har handlet svigagtigt. På baggrund af lovtekstens ordlyd i § 2, stk. 1 må det formegentlig konkluderes, at hævebeføjelsen ikke er mulig, hvis sælgeren har anvendt huseftersynsordningen (Fast Ejendom, side 408-409).

Sælgers ansvarsfrihed gælder kun, hvis køberen fra sælgeren har modtaget en tilstandsrapport, elinstallationsrapport og en oplysning om ejerskifteforsikring, jf. § 2, stk. 1, hvis disse oplysninger er givet, inden aftalens indgåelse, dog senest inden køberens afgivelse af købstilbud, som antages af sælgeren, jf. § 2, stk. 2, hvis sælgeren inden det nævnte tidspunkt har tilbudt at betale halvdelen af præmien på den tilbudte forsikring, jf. § 2, stk. 3, hvis sælgeren inden det nævnte tidspunkt har sikret sig, at køberen er bekendt med de i stk. 1 nævnte retsvirkninger, jf. § 2, stk. 4. Desuden er ansvarsfritagelsen betinget af, at tilstandsrapporten er udfærdiget på et af økonomi- og erhvervsministerens godkendt skema af en bygningssagkyndig, der er beskikket til dette formål, jf. § 4, stk. 1 og 2, at tilstandsrapporten ikke er mere end 6 måneder gammel, når køberen modtager den, jf. § 4, stk. 1, 2. pkt. For el-installationsrapporten gælder samme krav, men denne må i stedet være op til 1 år gammel, inden køberen modtager den, jf. § 4a, stk. 1. Endelig skal tilbuddet på ejerskifteforsikring opfylde de indholdsmæssige krav, der er fastsat i § 5 samt de betingelser, der er fastsat i mindstedækningsbekendtgørelsen for ejerskifteforsikringer, før sælgeren er ansvarsfri for mangelshæftelse. Er blot et af kravene ikke opfyldt, opnår sælgeren ikke ansvarsfrihed, hvorfor eventuelle mangelskrav da må vurderes efter de almindelige regler om mangelskrav.

Valgfrihed for sælger og køber, om de vil anvende huseftersynsordningen.

Det er frivilligt for sælger, om han vil anvende huseftersynsordningen, og det er frivilligt for køber, om han vil acceptere tilbuddet herom. Hvis køberen ikke tegner ejerskifteforsikring, efter at have modtaget tilstandsrapport, el-installationsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring, da er sælgeren fritaget fra ansvar, jf. § 2, stk. 1, og køberen vil hverken kunne rette sit krav overfor sælgeren eller ejerskifteforsikringen. Køber bør derfor altid tegne en ejerskifteforsikring, når sælger har anvendt huseftersynsordningen. I tilfælde, hvor køberen nægter at modtage tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten og/eller oplysningen om ejerskifteforsikringen, er sælger ikke længere beskyttet efter ordningen, fordi sælgeren ikke har opfyldt betingelserne i § 2, stk. 1. I disse tilfælde er sælger ikke længere beskyttet af ordningen.

Hvis konkrete forhold ved bygningens fysiske tilstand bevirker, at den ikke kan ejerskifteforsikres, kan sælgeren alligevel være beskyttet af ordningen ved at udlevere meddelelsen fra forsikringsselskabet til køberen. Meddelelsen skal indeholde en begrundelse for, hvorfor ejendommen ikke kan ejerskifteforsikres, dvs. meddelelsen skal oplyse, hvilke særlige forhold, der forhindrer forsikringstegning. Meddelelsen vil således udgøre et supplement til tilstandsrapportens oplysninger.

Hvis skimmelsvamp skyldes uhensigtsmæssig brug af ejendommen.

Hvis det er køberen, der har brugt ejendommen uhensigtsmæssigt, giver det sig selv, at køberen ikke kan kræve manglen betalt af sælgeren, fordi manglen ikke forelå ved risikoens overgang. Hvis det derimod er sælgeren, der har brugt ejendommen uhensigtsmæssigt forholder det sig anderledes. Hvis sælgeren ved aftalens indgåelse var bekendt med, at ejendommen var angrebet af skimmelsvamp, er det ansvarspådragende, at sælgeren ikke har oplyst herom overfor køberen. Omvendt, hvis sælgeren ikke var/burde være bekendt med skimmelangrebet på tidspunktet for aftalens indgåelse, kan køberen kun rette et mangelskrav overfor sælgeren, hvis køberen ikke kunne forvente, at der var skimmelsvamp i bygningen, henset til bygningens alder, art og pris, intensitet osv.

Undtagelser til ejerskifteforsikringens dækningsomfang.

Forsikringen dækker ikke skader, der er opstået udenfor forsikringstiden, dvs. som er opstået efter at køberen har overtaget ejendommen, jf. AK 78.756 (2011), hvor et forsikringsselskab fik medhold i, at de ikke skulle dække for skimmelsvampeskaden, fordi klager ikke kunne bevise, at skaden var sket indenfor forsikringstiden. Forsikringen dækker selvfølgelig ikke forhold, som er nævnt i tilstandsrapporten og el-installationsrapporten, fordi forholdet ikke udgør en skade, når der er oplyst herom. Dette gælder dog ikke, hvis forholdet er forkert beskrevet i rapporterne, dvs. hvis beskrivelsen er misvisende eller ufyldestgørende, således at køber ikke har haft mulighed for at tage forholdet i betragtning, jf. bilag 1, nr. 6, litra a. jf. AK 64.313 (2005), hvor fugtproblemer ifølge nævnet burde have været angivet i tilstandsrapporten, og fordi de ikke var angivet, skulle ejerskifteforsikringen dække. Forsikringen dækker desuden ikke bygningens funktionsforhold, herunder forhold vedrørende bygningens overensstemmelse med offentligretlige forskrifter med undtagelse af ulovlige el- og vvs-installationer, jf. nr. 6, litra b. Ejerskifteforsikringen er heller ikke forpligtet til at dække forhold ved bygningen, for hvilke den bygningssagkyndige ikke har kunnet udføre tilstandsrapporten, herunder utilgængelige bygningsdele, eksempelvis utilgængelige loftrum, jf. nr. 6, litra c.

Forsikringen dækker endvidere ikke forhold, som køberen havde kendskab til, før forsikringsaftalens indgåelse og forhold, der skyldes almindeligt slid, ældre og manglende vedligeholdelse. Dette gælder dog ikke, hvis der som følge af det pågældende forhold er sket en skade, eller der er nærliggende risiko for skade, jf. nr. 6, litra f. Forsikringen dækker heller ikke garantier fra sælger, udløb af levetid på bygningsdele, materialer og konstruktioner og boligkøberens individuelle ønsker om særlig anvendelse til ejendommen. Forsikringen dækker ikke følgeskader, der er forårsaget af forhold, som køberen på grundlag af oplysninger i tilstandsrapporten eller el-installationsrapporten burde have udbedret, hvis følgeskaden i så fald ikke var opstået, jf. litra i. Endelig dækker forsikringen ikke forhold, der har en økonomisk værdi under 5000 kr., jf. litra l.

Gældende ret frem til ikrafttrædelsen af fugtskadedækningen.

Ved vurderingen af, om et skimmelsvampeangreb udgør en skade i ejerskifteforsikringens forstand, tages der udgangspunkt i mindstedækningsbekendtgørelsen. Ifølge mindstedækningsbekendtgørelsen skal ejerskifteforsikringen som minimum dække skader samt fysiske forhold, der giver nærliggende risiko for skade. Ejerskifteforsikringen dækker ikke bagateller. Det næste spørgsmål er således, hvornår der foreligger en skade eller en nærliggende risiko for skade efter ejerskifteforsikringens forstand, således at skimmelsvampeskaden er dækket af forsikringen. Ankenævnet for Forsikring har afsagt mange kendelser vedrørende skimmelsvamp i relation til ejerskifteforsikringen.


Kilder

Relevante artikler

VidencenterSkimmelsvampPrisKontakt

Copyright © 2019 CB Group, CVR: 38978039. Website af Web-Sites ApS, hostet hos Internet 123